Het consortium
Dr. Thomas Hartmann, Arend Jonkman MSc, Rick Meijer MSc en Elin Nieland (allen Wageningen University & Research), Universiteit Utrecht, Bureau Rekenruimte, gemeente ’s Hertogenbosch, gemeente Zwolle en Vereniging Nederlandse Gemeenten
-
Samenvattend artikel in Rooilijn 1/2019
Begin 2019 schreven de auteurs een artikel in vakblad Rooilijn (PDF).
-
Onderzocht vraagstuk
Een belangrijke én urgente beleidsvraag is op dit moment hoe de komende 15 jaar voldoende aanbod van woningen kan worden gegarandeerd. Gemeentelijke grondbedrijven spelen een cruciale rol bij het aanbod van woningbouwlocaties, zowel via actief als faciliterend grondbeleid. De wijze waarop gemeenten het beschikbare instrumentarium vanuit het grondbeleid inzetten voor woningbouwdoelstellingen stond centraal in dit onderzoek.
Middels twee casestudies (de gemeenten ’s-Hertogenbosch en Zwolle) en een enquête onder alle Nederlandse gemeenten, is getracht inzichten te verkrijgen over het strategisch gebruik van grondbeleid instrumenten voor het realiseren van woningbouwdoelstellingen. -
Uitkomsten
De gemeente ’s-Hertogenbosch kiest voor een actieve inzet van grondbeleid, door het in ontwikkeling brengen van reeds in eigendom zijnde strategische grondposities en, indien mogelijk, het aangaan van publiek-private samenwerkingen met marktpartijen als ze de grondposities niet kunnen controleren.
De gemeente Zwolle kiest voor een minder actieve aanpak en zet daarmee ook andere instrumenten in voor het realiseren van haar doelstellingen. Zwolle maakt hierbij gebruik van het Concilium, een samenwerkingsplatform tussen corporaties, gemeenten en marktpartijen gericht op het realiseren van woningbouwdoelstellingen.
De aanpak van beide partijen valt voor een belangrijk deel te verklaren vanuit de historische ontwikkeling van het grondbedrijf. De gemeente ’s-Hertogenbosch kent een langdurige geschiedenis van actief grondbeleid en heeft zelfs na de crisis deze beleidslijn niet aangepast (wat veel andere gemeenten wel hebben gedaan). Het grondbedrijf van de gemeente ’s-Hertogenbosch heeft de consequenties van de economische crisis dan ook grotendeels op eigen kracht kunnen opvangen. De gemeente Zwolle kent eveneens een geschiedenis van actief grondbeleid, maar heeft in de crisis wel moeten afboeken op het grondbedrijf. Daardoor is zowel organisatorisch als politiek een wat voorzichtigere houding tegenover actief grondbeleid ontstaan.
Ondanks dat beide gemeenten kiezen voor een andere strategie, komen de argumenten waarom ze kiezen voor een dergelijke strategie grotendeels overeen. In beide gemeenten is het hebben van grip op de ontwikkelingsopgaven (dat verder gaat dan de publiekrechtelijke rol) de belangrijkste reden om het grondbeleid strategisch in te zetten. Deze grip wordt ook wel vertaald als het voeren van regie, om zodoende ook de woningbouwontwikkeling als geheel te kunnen monitoren en indien nodig bij te sturen. Het voeren van regie heeft als voordeel dat de gemeente in staat is om door haar gewenste doelen in te brengen binnen de betreffende ontwikkeling.
Gemeenten houden stevig vast aan kwaliteitseisen en het gemeentelijk grondbedrijf wordt in een positie gemanoeuvreerd waarin zij zich geconfronteerd ziet met veel doelstellingen die soms zelfs tegenstrijdig lijken. Kwalitatieve woningbouwdoelstellingen worden bijvoorbeeld nauwelijks verlaagd om de productie te versnellen blijkt uit de survey, maar uit interviews met zowel gemeenten als marktpartijen blijkt dat de opstapeling van alle ambities leidt tot een stroperig proces waarin eerder vertraging optreedt dan versnelling. Het grondbedrijf zit namelijk in de positie waarin er op projectniveau noodgedwongen keuzes gemaakt moeten worden tussen deze ambities, op het moment dat de optelling van deze ambities tot problemen leidt voor de financiële haalbaarheid.